Чектүү тариф. Кыймылсыз мүлккө инвестиция салууда сиз капкактын ставкасы инвестицияны карап чыгуу үчүн эң көп колдонулган көрсөткүчтөрдүн бири экенин тез билесиз. Бул инвестициянын каржылык натыйжаларын баалоонун оңой жолу, бирок бул макалада көрө тургандай, анын чектөөлөрү бар.
Кириш
Түз капиталдаштыруу ыкмасы капиталдаштыруу коэффициентин эсептөө болуп саналат. Бул аныктама сыяктуу. Максималдуу коюм төмөнкүдөй эсептелет жана аныкталат. Мисалы, эгерде имарат 10 000 доллар таза операциялык киреше алып келсе жана 100 000 долларга сатса, ченди 0,1 деп эсептөөгө болот. Маржиналдык чендер пайыз менен көрсөтүлөт, ошондуктан биз муну 10 пайыз деп окуйбуз. Бул эсептин жөнөкөйлүгү белгисиз фигураны чечүү үчүн аны тез арада иретке келтирүүгө мүмкүндүк берет. Жогорудагы мисалда биз NOI жана маанини билебиз, бирок бизде NOI жана чектин чен гана болсо, биз бааны оңой эле аныктай алабыз. Мунун пайдалуулугу айдан ачык, анткени сизде ар дайым үч маалымат тең боло бербейт. Пайдалуутүздөн-түз капиталдаштыруу ыкмасынын мамилеси төмөндө сүрөттө көрүнүп турат. Бул кыймылсыз мүлктүн мисалы.
Кирешени тике капиталдаштыруу ыкмасын колдонуу чөйрөсү
Чапкы ченди тез жана оңой эсептөөгө мүмкүн болгондуктан, ал инвесторлор жана башка кыймылсыз мүлк адистери бир инвестицияны башкасына салыштыруу үчүн колдонгон сан болуп калды. Эки инвестиция каралып жатат, анда экөөнүн тең тизмедеги баалары жана ызы-чуулары кескин түрдө айырмаланат, бирок ар бирине бирдей чектик тариф колдонулса, аларды оңой эле салыштыра аласыз.
Кесиптик баалоочулар жана кыймылсыз мүлк инвесторлору баалоодо ар кандай ыкмаларды колдонушат. Түздөн-түз капиталдаштыруу ыкмасы алардын бири гана болуп саналат жана ал биз мурда киргизген ошол эле формулага таянат. Финансылык терминологияда бул ыкма имаратты "туруктуу" деп баалайт. Чынында, бул эсептөөнүн артындагы математика инвестиция чексиз киреше алып келе берет деп болжолдойт.
Чек чен инвесторлор бул киреше агымына ар кандай тобокелдиктер үчүн колдоно турган “арзандатуу” катары кызмат кылат. Тобокелчиликсиз инвестиция деген нерсе жок, андыктан инвесторлор киреше агымын эсепке алуу үчүн арзандатышат. мүмкүн болуучу көйгөйлөр жана ал алып келиши мүмкүн болгон жоготуулар. Чектик көрсөткүч жөн гана инвесторлор келечектеги киреше агымы үчүн кабыл алууга даяр болгон киреше менен баанын катышын айтып берет.
Сиз кайсы NOIсиз колдонуу
Бул суроону инвестор ар дайым капиталдаштыруу чендерин карап турушу керек. Жалпы кабыл алынган NOI жок. Бул инвесторлор берилген инвестициянын рыноктук капчыгын аныктоого аракет кылып жатканда көйгөй жаратат. Алар NOIди көбөйткөн "брокердик" номерлерде болушу мүмкүн болгондо, алар сөз болуп жаткан үйдүн жанындагы мүлк "жети пайыздын ичинде" сатылып жатканын уккан болушу мүмкүн. Эгерде NOI жогору же төмөн болсо, бул актив сатылып жаткан чыныгы капкактын курсуна түздөн-түз таасирин тийгизет. Андыктан, рыноктун салыштырма көрсөткүчтөрүн эсепке алуу үчүн командаңыз менен иштешип, кайсы тарифтик чектөөлөрдү туура деп эсептейсиз.
Бул ыкманы качан колдонуу керек
Чапкы ставкалар жана түз капиталдаштыруу ыкмасы - бул инвестор катары куралдар кутуңузда болушу үчүн пайдалуу курал. Бул транзакцияны тез талдап чыгууга мүмкүндүк берет жана системалуу түрдө критикалык линза менен жасалса, күчтүү техника болушу мүмкүн. Бирок, мындан тышкары, баа берүүнүн көптөгөн жардамчы же альтернативалуу ыкмалары бар. Бул бирден ашык эсепти качан жасоо керек экенин билүү сооданы талдоо мүмкүнчүлүктөрүн өнүктүрүүдө маанилүү шык болуп саналат.
Усулдун формуласынын туундусу
Кыймылсыз мүлктү инвестициялоону талдоодо капиталдаштыруу нормасы таза операциялык кирешенин кыймылсыз мүлктүн наркына болгон катышына барабар. Салыштырылуучу касиеттердин капиталдаштыруу чендери колдонулатмүлктүн ички наркын алуу үчүн анын таза операциялык кирешесин дисконттоо.
Башка инвестициялар сыяктуу эле, кыймылсыз мүлк келечектеги акча агымдарынын учурдагы наркы боюнча бааланат. Кыймылсыз мүлктү баалоонун эки ыкмасы бар: түз капиталдаштыруу ыкмасы жана акча каражаттарынын дисконттолгон агымы ыкмасы. Түз капиталдаштыруу вариантында таза операциялык киреше менен өлчөнгөн мүлктөн түшкөн киреше агымы түбөлүктүү болуп эсептелет жана мүлктүн наркы эсептик ченге бөлүнгөн NOIге барабар.
Формула
Түз капиталдаштыруу ыкмасын колдонуу менен мүлктүн наркы түбөлүк төлөмдүн учурдагы наркынын формуласы менен аныкталат:
r - капиталдаштыруу курсу жана NOI - таза операциялык киреше. Бул табиятынан эсептөөдө NOI өсүү темптерин камтыйт. Чектүү чен r эсептик ставкага барабар i минус өсүү темпи g. Бул түз капиталдаштыруу ыкмасы формуласынын өзгөрмөлөрү.
Жогорудагы теңдемени кайра иретке келтирип, r үчүн математикалык туюнтманы алабыз. Капиталдаштыруу ставкасы r таза операциялык кирешенин (NOI) салыштырылуучу мүлктүн наркына карата катышынын негизинде аныкталат. Бирдей киреше NOI - бардык операциялык чыгашаларды, оңдоолорду жана тейлөөнү, камсыздандырууну, мүлккө салыктарды, коммуналдык кызматтарды, ж.б. чегерилген мүлк. NOI таза акча агымынын бирдей эмес өлчөмү болуп саналат, б.а. эч кандай пайыздык чыгашаларды же башка капиталдык чыгымдарды алып салбайт, ошондой эле мүлктүн баасы жана максималдуу чен.
Маржиналдык тарифтер
Мүлктү баалоо үчүн колдонулган чектүү ставкалар мүлктүн жайгашкан жери, өлчөмү, мүлктүн мүнөзү (турак жай жана коммерциялык), ижара мөөнөтү (кыска же узак мөөнөттүү) боюнча бааланып жаткан мүлккө абдан окшош кыймылсыз мүлк операцияларынан алынышы керек., жашы, б.а. оңдоого жана жакшыртууга кеткен чыгымдар аныкталган, ж.б.
Түз кирешени капиталдаштыруу ыкмасын колдонуунун мисалы
Төмөнкү маалыматтарды эске алуу менен, B жана C мүлкүн сатуу үчүн жеткиликтүү маалыматтын жардамы менен алынган маржиналдык ченди колдонуу менен А мүлкүнүн наркы кайсынысы эң ылайыктуу болсо. Бизнести баалоодо түз капиталдаштыруу ыкмасынын мисалы:
| Мүлк | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Баалуу | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Ижара мөөнөтү | 10 жыл | 8 жыл | 3 жыл |
| Ижарачылардын саны | 2 | 3 | 10 |
В мүлкү C касиетине караганда А мүлкүнө көбүрөөк окшош, ошондуктан бизге B мүлкүнүн наркынан жана NOI маалыматынан алынган капиталдаштыруу пайызын колдонуу менен А мүлкүнүн мааниси керек.
Жогоруда колдонулган чектик чен салыштырылуучу ортосундагы айырмачылыктарды чагылдыруу үчүн жогору же ылдый жөнгө салынышы мүмкүнмүлк (б.а. мүлк B) жана бааланып жаткан мүлк (б.а. А мүлкү).
Түз капиталдаштыруу жана дисконттолгон акча агымынын анализи
Көптөгөн коммерциялык кыймылсыз мүлк брокерлери, кредиторлор жана ээлери кыймылсыз мүлктү баалоону киреше ыкмасын эске алуу менен колдонушат. Түздөн-түз капиталдаштыруудан алынган баа дисконттолгон акча агымынын (DCF) анализи болуп саналат. Түздөн-түз капиталдаштырууну баалоо үчүн, турукташтырылган таза операциялык киреше (NOI) рыноктук капиталдаштыруунун ченине бөлүнөт. Болжолдуу наркы, DCF талдоо талдоо мезгилинин аягында күтүлгөн кайра наркы менен бирге NOI менен бирге жыл сайын баа берүүнү талап кылат. Адатта, талдоочу кирешени баалоо үчүн киреше капиталдаштырууну колдонот. Бул күтүлгөн акчалай пайдалар баалоо рыногуна жетүү үчүн тиешелүү чен боюнча дисконттолот. Инвестициялык тобокелдиктерди баалоодо түз капиталдаштыруу ыкмасы болжол менен ошол эле эрежелерге ылайык каралат.
Таза операциялык кирешени болжолдоо
Бул эсептөөлөр жөнөкөй жана түшүнүктүү болгону менен, алар баалоочунун же баалоочунун божомолдоруна көз каранды. Түз капиталдаштырууну колдонууда, турукташтырылган NOI касиеттерин баалоо керек. Бул баа рынок аймагындагы салыштырма мүлктөр үчүн рыноктук маалыматтарга негизделген; мүлк кандайча аткарылышы керектиги жөнүндө баалоочунун пикирин билдирет. Баалоочунун пикири рыноктук маалыматтарды байкоого негизделгендиктен, анын NOI баалоосунан ката табуу кыйын. Рынок "адекваттуу" болгондо "турукташкан NOI" түшүнүгү өзгөчө пайдалуу. Бирок, өзгөчөтынчсыздандырган эки аймак.
Биринчиден, эгерде мүлктү баалоо учурунда олуттуу бош орун болсочы? Албетте, эч ким кыймылсыз мүлктү олуттуу, туруктуу вакансияны күтүү менен өнүктүрбөйт. Ошентип, баалоочу реалдуу вакансиялардын касиеттерин эмес, рыноктук үлүшүн колдоно алат. Бул нерсенин модификаторунун NOI көбөйүшүнө алып келет жана модификатордун маанисин көбөйтүшү мүмкүн.
Экинчиден, эгерде мүлктүн келечектеги NOI мейкиндикке болгон суроо-талаптын өсүшүнөн улам көбөйүшү күтүлсө, бул ижара акысынын жогорулашына алып келүүчү болсо, NOI бир жылдык түз капиталдаштыруу мүлктүн баасын төмөндөтүшү мүмкүн. DCF анализи ижара акысынын, бош орундардын ставкасынын, чогултуудагы жоготуулардын жана операциялык чыгымдардын чегинде жыл сайын тууралоолорду жүргүзүүгө мүмкүндүк бергендиктен, DCF талдоосун сатып алуучунун NOI убакыттын өтүшү менен көбөйүшүн күтүүгө болот.
Мүлк жакынкы үч-беш жылдын ичинде толугу менен ижарага берилет деп күтүлгөндө, мисалы, жашоонун наркын каалаган деңгээлге чейин төмөндөтсө болот. Күтүлгөн өзгөрүүлөрдүн бул спецификациясы мезгил ичинде NOIнин реалдуу баа берүүсүнө алып келет - бул бир жылдык NOI капиталдаштыруудан алда канча жакшыраак натыйжа. Бирок, экинчи жагынан, үч жылдык мөөнөттүн ичинде бош орундардын деңгээли төмөндөйт деп ойлосок, бул жогорулатылган NOIге алып келиши мүмкүн.
DCF анализи ушул сыяктуу жагдайлар үчүн эң сонун. Бирок, DCF анализи мүлк толугу менен ижарага берилгенин билүү үчүн абдан пайдалуу эмес. Бирдей жылдык акча агымдарынын сериясынын учурдагы наркы эквивалентке барабаркапиталдаштырылган нарк. NOIде олуттуу өзгөрүү күтүлбөгөн учурда DCF талдоо касиеттерин колдонуу ката эмес. Бирок, баалоо отчетун колдонуучулар бул ыкманын натыйжалары түз капиталдаштырууну туура колдонуу менен алынган натыйжалардан жакшы эмес экенин билиши керек. Инвестициялык тобокелдиктерди баалоодо түз капиталдаштыруу ыкмасы болжол менен ошол эле эрежелерге ылайык каралат.
Капиталдаштырууну жана эсептик чендерди тандоо
Теориялык жактан алганда, бир жылдык NOIди капиталдаштырууга байланыштуу тынчсыздануулар жок. Рыноктук капиталдаштырууну аныктоодо баалоочунун чеберчилиги, салыштырма сатуу курсу - бул чоң роль ойнойт. Эгерде рыноктук капиталдын баасы толугу менен ижарага алынган мүлктүн тагдырына карата сатып алуучу күткөн нерселер менен салыштырылган бош орундук чен менен мүлктү сатуудан алынса, наркты жөнгө салынбаган NOI жана рыноктук капиталдын баасы боюнча баалоого болот.
Ошондой эле келечекте NOI эмгек акы баанын анын касиеттери жогорулашын күткөн сатып алуучулар бул күтүүлөрдү чагылдырат. Эки учурда тең күтүүлөр байкалган баанын капиталдаштыруусунда чагылдырылат. Баалоочу көйгөйү табылбай турган объекттерди дал келтирүү зарыл болгондо пайда болот. Бул учурда, баалоочу капиталдаштыруу ченди иштеп чыгып, эң мыкты жеткиликтүү теңдештерден NOI баалоосу жана керектөөчүлөрдүн күтүүлөрүн чагылдырган рыноктук нарктын болжолун түзүшү керек.
Тийиштүү эсептик чен DCFти талдоо үчүн колдонулат, NOI баалоолорунбаалуулуктар. DCF талдоо кыймылсыз мүлк рыногун баалоо үчүн колдонулганда, эсептик чен салыштырылуучу мүлк маалыматтарын колдонуу менен рыноктон алынышы керек. Ошентип, тиешелүү салыштырылуучу маалыматтарга муктаждык DCF талдоо жана түз капиталдаштыруу үчүн бирдей. DCF анализи инвестициялык талдоо үчүн колдонулганда, күтүлгөн акча агымдарын дисконттоо үчүн талап кылынган киреше нормасын колдонуу керек.
Керектүү кыйын тандоо
Түз капиталдаштырууну жана DCFти талдоо - ар бири белгилүү бир шарттарда ылайыктуу. Атап айтканда, түз капиталдаштыруу туруктуу NOI талдоо касиеттерин күтүүгө ылайыктуу болуп саналат; DCF өзгөрүп жаткан NOIдин күтүлгөн касиеттерине ылайыктуу. Тиешелүү капиталдаштыруу курсун жана эсептик ченди тандоо кээде эки ыкма үчүн кыйын болушу мүмкүн. DCF талдоосунун негизги артыкчылыгы - талдоо мезгили үчүн NOI баалоо үчүн зарыл болгон маалыматтарды чогултууда, мүлктүн келечегин билүү керек.
DCF талдоо кылдат карап чыгууну талап кылат. мейкиндиктин жана операциялык чыгымдардын белгилүү бир түрү үчүн күтүлгөн суроо-талаптын жана сунуштун капиталдаштыруу курсу. Туура жасалган, мындай талдоо түздөн-түз капиталдаштыруу аркылуу көрүнбөгөн маалыматты бере алат. Көп учурда, бирок, DCF талдоо негизги пайдалануу түз капиталдаштыруу баа рыноктук баасын тастыктайт. DCF талдоодо колдонулган баалоо кээ бир NOI касиеттери үчүн тагыраак болушу мүмкүн болсо да, рыноктук нарктын тике капиталдаштыруунун көз карандысыз ырастоосу тиешелүү арзандатууну талап кылат.баалар.
Тыянак
Азыркы дүйнөдө экономикалык инструменттердин көп саны бар жана аларды түшүнүү бир топ кыйын. Бул макалада түз капиталдаштыруу ыкмасы деталдуу талданат. Бул экономикада көп колдонулган абдан пайдалуу техника. Эми аны окурман жакшы билет жана пайдалана алат. Бизнестин же кирешенин каалаган объектисин баалоодо кирешени тикелей капиталдаштыруу ыкмасы минималдуу тобокелдиктер менен ийгиликтүү бизнести курууга жардам берет.
